マイホーム購入で貧乏になる人に「足りないもの」

30歳を過ぎるころから多くの人はマイホームの購入を考え始めます。最初は物件情報を調べながら欲しい家の想像をふくらませます。さらに賃貸vs購入といった記事をみて経済面での違いを調べたり、マンションvs一戸建て、新築vs中古など、さまざまなマイホームの購入パターンを覚えていきます。

そうして自分の欲しいマイホームのイメージができたら、住宅展示場やマンションギャラリーに出かけたり、不動産会社で要望を伝えて希望に近い物件を見せてもらったりします。

物件を3～10件見て、その中で一番の希望に近い物件に買い付けを入れ、銀行に住宅ローンの申し込みをします。晴れて住宅ローンの審査で承認が下りれば、あとはマイホーム購入に関する手続きと引っ越しをするだけです。

ところが、比較検討して一番だと思って買ったマイホームが、同じグレードの賃貸物件に住むより住居費の負担が増えてしまったり、せっせとローン返済をしている家が資産価値の低い物件であったりすることがよくあるのです。

そのため収入が減っていざマイホームを売却しようとした時、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売れず、泣く泣くマイホームを手放したうえに借金まで残るという悲惨な事態が起こります。

では、こうした「マイホーム貧乏」にならないためには何が必要なのでしょうか。

賃貸併用住宅を住宅ローンで借入できる条件と注意点

賃貸併用住宅を建てようとする人は主に2つの立場に分かれます。一つは土地がない人が土地探しから始めて、賃貸住居が1～3戸の比較的小規模な建物を建てる場合。もう一つは土地を所有していたり親に土地の管理を任されているような人が、土地活用のために賃貸併用住宅を建てる場合です。

どちらも住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる事ができるのですが、土地の有り無しや建築プランの内容で住宅ローンの借入ができるかどうかが変わります。今回は賃貸併用住宅で住宅ローンを借り入れる条件を見ていきましょう。

賃貸併用住宅は不動産投資としてどうなのか？

不動産投資には数多くの投資物件の種類が存在します。

一般的な物件の種類はワンルームマンションや一棟アパート・一棟マンションですが、他にもオフィスビル、ソシアルビル、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、駐車場、簡易宿所、トランクルームなど、本当にたくさんの投資物件があります。

その中でも賃貸併用住宅は、マイホームと一棟アパートの中間の特徴を持つため、マイホームの購入希望者が「ゼロ円マイホーム」として検討したり、不動産投資初心者がリスクの低い投資法として始めたりと、幅広い人に知られている投資物件です。

しかし他の投資物件と比べてメリットが分かりにくいため、不動産投資の手法として敬遠する人が多いのも事実ではあります。今回は他の不動産投資物件と比較しながら、賃貸併用住宅が投資物件として有効なのかを確認していきましょう。

賃貸併用住宅の取得に必要な年収は？

賃貸併用住宅について取得計画を立てる時、最も重要な要素は『住宅ローンの借入上限金額』です。

超低金利の住宅ローンを使って賃貸住宅を取得できるのが賃貸併用住宅における最大のポイントですから、希望する賃貸併用住宅を取得するのに十分な住宅ローンの借入ができるかどうかで、取得する土地の条件や建築プランは左右されることになります。

住宅ローンの借入上限金額は年収で決まりますから、より条件のよい賃貸併用住宅を取得するにはある程度の年収が必要です。では年収がいくらあれば賃貸併用住宅は取得できるのでしょうか？

今回は必要となる年収額とともに、年収の金額帯でどのような賃貸併用住宅が購入できるかを検討していきましょう。

賃貸併用住宅はアパートと何が違うのか

賃貸併用住宅はマイホームを購入するというよりも、不動産投資の一種だというほうが実態に近いです。マイホームの購入も不動産投資の一種ではあるのですが、購入する物件を検討するプロセスは投資用不動産とマイホームでは全く別の観点で検討します。賃貸需要や資産性の高い立地などを考える必要がある賃貸併用住宅は、一棟アパートなどの投資用物件の検討プロセスにとても似ているのです。

ではなぜ新築も中古も選択肢が豊富にあり利回りも高いアパートではなく、わざわざ賃貸併用住宅を取得する人がいるのでしょうか。ちょうど私は賃貸併用住宅を新築して住んでいますし、一棟アパートの購入と運用を経験していますので、今回は賃貸併用住宅とアパートの両方に投資（取得）した経験から得た、両者の特徴についてお伝えしていきます。

サラリーマンでも賃貸併用住宅で資産形成できる方法

賃貸併用住宅という存在を知ってから都市部の住宅地を歩いて見ると、意外にも世の中に多くの賃貸併用住宅が存在している事が分かります。ただしほとんどの賃貸併用住宅の建物はとても大きく、たくさんの賃貸住居がある一棟マンションの一部が大家さんの自宅になっているような物件が多いです。

こうした大型の賃貸併用住宅はもともと住み続けていた土地を持っている地主さんに対して、ハウスメーカーが提案をして大規模な賃貸物件を建て、建物の一部に自宅を作った場合がほとんどです。つまり賃貸併用住宅は土地を持っているような地主だけに縁があるものだったということです。

ところが2000年代になった頃から、サラリーマンでも不動産投資ができると一般的に知られるような時代になり、地主でなくても普通のサラリーマンでも賃貸併用住宅を建てられることが知られるようになりました。すると普通の会社員が賃貸併用住宅を新築するのをサポートする不動産会社も登場し、一気に賃貸併用住宅をサラリーマンが取得する道が開けたのです。

今回は一般的なサラリーマンでありながら、都心の好立地に賃貸併用住宅を建てることができた私の経験もご紹介しながら、サラリーマンが賃貸併用住宅によって資産形成をできる方法をお伝えしていきます。

賃貸併用住宅は危険？比較表と図解で分かる危険度と実態

賃貸併用住宅を建てたいと思って情報収集をしていると、多くのメリットを知ると同時に、デメリットやリスクについても知ることになります。その中には賃貸併用住宅に取り組むことを思いとどまらせるような記事も存在します。例えば「賃貸併用住宅は危険だ」などと書かれている記事があるのですが、これらは本当のことなのでしょうか？

今でこそ賃貸併用住宅を新築して住んでいますが、過去の私は賃貸併用住宅については否定派でした。利回りが低くて投資価値がなく、中古物件の流通量が少ないためにほとんど新築しか選択肢がないような不動産投資の手法をなぜわざわざ選ぶのか、と考えていたのです。そのため当時は賃貸併用住宅を危険だとすら考えていました。

ただ、小規模ながら不動産投資・賃貸経営の経験を積んでいくうちに、投資用物件について利回り以外の様々な価値が分かるようになり、危険だと考えていた賃貸併用住宅の価値にも気が付くようになったのです。

今回はなぜ私が賃貸併用住宅に対する考え方が大きく変わったのか、経験によって見えてきた観点をお伝えしようと思います。賃貸併用住宅と他の投資用物件とを比較することで、どんな特徴や傾向があり、本当に危険なのかどうかを確認していきましょう。